Die Lage auf dem Thurgauer Immobilienmarkt sei angespannt, sagt Werner Fleischmann, Inhaber von Fleischmann Immobilien, in seiner Analyse zum Jahresende. Indes: «Die Preise stabilisieren sich.» Man müsse die aufziehenden «Wolken am Konjunkturhorizont» ernst nehmen. «Ich rechne nicht mit einem Immobiliengewitter, aber mit einer spürbaren Abkühlung.» Immobilienbesitzerinnen und -besitzern rät er, «das Zuhause in erster Linie zu geniessen. Im Grundsatz spielt es für den grossen Teil der langjährigen Eigentümer keine Rolle, ob nun der aktuelle Preis höher oder tiefer ausfällt, weil sie in der Regel ohnehin von Wertsteigerung profitiert haben. Seien wir doch ehrlich: die meisten Vermögensverhältnisse sind dank der Immobilienpreissteigerungen über die Jahrzehnte extrem besser geworden.»

Keine Kompromisse oder Fantasiepreise mehr

Matthias Fleischmann, Geschäftsleiter bei Fleischmann Immobilien, sagt: «Junge Familien, die Wohneigentum suchen, sind selektiver geworden und nicht mehr bereit, Fantasiepreise zu bezahlen.» Dadurch verzögerten sich auch die Transaktionszeiten von der Ausschreibung bis zum Verkauf. Die angespannte Lage während der Corona-Zeit hat sich laut Matthias Fleischmann beruhigt. Dazu trage auch bei, dass nun Liegenschaften, die von älteren Generationen so lange wie möglich gehalten wurden, auf den Markt kommen. Es zeige sich, dass das Angebot wieder grösser werde. Die Zinswende trage ihrerseits zur Beruhigung bei. Aufgrund der hohen Preise und erhöhten Zinskosten seien die Ansprüche gestiegen: «Kompromisse werden viel seltener eingegangen. So ist ein älteres Reihenmittelhaus mit Ölheizung derzeit sehr schwierig zu verkaufen. Auch bei luxuriösen Liegenschaften werden kaum noch Kompromisse gemacht. Und wenn, wirkt sich das direkt auf den Preis aus.»

Preise richtig festsetzen

Deshalb sei es auf Verkaufsseite ratsam, «marktgerechte Preise» festzulegen, damit Häuser oder Wohnungen nicht zu «Ladenhütern» werden, sagt Werner Fleischmann: «Unrealistische Preise werden heute von den Banken nicht mehr finanziert und verunmöglichen Transaktionen.» Trotzdem sagt Matthias Fleischmann, der die Sorgen seiner Generation kennt: «Für eine junge Familie ist es praktisch unmöglich, Wohneigentum zu erwerben. Ohne die Mithilfe der Eltern geht dies meist nicht.» Jedoch könne es je nach Situation unangenehm sein, ein Darlehen anzufragen, weil dadurch Abhängigkeiten entstehen. Er denkt insbesondere an Familien mit mehreren Kindern.

Frauenfeld legt am meisten zu

Die Preise seien zwar noch lange nicht vergleichbar mit den Entwicklungen in der Nähe der Stadt Zürich, sagt Matthias Fleischmann. Gemäss dem Immobiliendienstleister Iazi kostet ein durchschnittliches 5 ½-Zimmer-Einfamilienhaus in Frauenfeld bereits 1,5 Millionen Franken, in Zürich und Zug aber rund 3 Millionen Franken. Indes: «Bei den Preissteigerungen in den vergangenen drei Jahren hat vor allem Frauenfeld zugelegt. Ich rechne damit, dass sich auch in der Kantonshauptstadt in absehbarer Zeit eine gewisse Beruhigung einstellen wird.»

Rechnungsbeispiel: Hausfinanzierung

Liegenschaftsexperte Matthias Fleischmann rechnet vor, wie die Finanzierung eines Hauses für 1,5 Millionen Franken aussieht: «Man sollte ein Jahreseinkommen von rund 220‘000 Franken haben, damit die Immobilie tragbar bleibt. Dass die wenigsten in meiner Altersgruppe so viel zur Verfügung haben, liegt auf der Hand.» Dabei geht er vom erforderlichen Mindesteigenkapital von 300’000 Franken aus und dem gängigen kalkulatorischen Zinssatz von fünf Prozent sowie einem Prozent Unterhaltskosten, die ein Haushalt berücksichtigen sollte.