Die Nachfrage nach Wohneigentum im mittleren Preissegment ist anhaltend hoch, sofern die Verkaufspreise marktkonform angesetzt sind. Liegenschaftsexperte Werner Fleischmann analysiert den Markt zur Jahresmitte.

Die schweizweit höchste Bevölkerungszunahme im Kanton Thurgau von 1,4 Prozent in den letzten fünf Jahren ist laut Werner Fleischmann, Inhaber von Fleischmann Immobilien, eine solide Grundlage für die Entwicklung des Thurgauer Immobilienmarkts. Fleischmann stützt sich auf die Zahlen des Immobiliendienstleisters IAZI, der auch für die Stadt Frauenfeld ein Wachstum von immerhin 1,2 Prozent errechnet hat. Fleischmann erklärt sich dies mit der beträchtlichen Zuwanderung vor allem aus den Nachbarkantonen.

Nachfrage nach Wohneigentum intakt

Nach teilweise stagnierenden Preisen im Jahr 2017 hat Fleischmann dieses Jahr festgestellt, dass die Preise für schöne Familien-Liegenschaften wieder gestiegen sind. Spezielle Liegenschaften im Luxusbereich sind – sofern richtig bewertet – ebenfalls gefragt. Gerade umgekehrt verhält sich der Mietmarkt: Durch die zu grosse Produktion von neuen Wohnungen sinken die Mieten. «Dieser Trend wird anhalten», sagt Fleischmann. Dementsprechend sei es auch interessant, dass die Schweizerische Nationalbank für Mehrfamilienhäuser die Gefahr einer Preiskorrektur sieht.

Transparenz schafft Vertrauen

Weiterhin ist der Thurgauer und Frauenfelder Immobilienmarkt kein Gefahrenherd wie etwa Regionen mit überhitzten Preisen im Raum Zürich: Ein Einfamilienhaus ist dort zum Teil mehr als doppelt so teuer wie im Thurgau, stellt Fleischmann fest. Allerdings räumt er ein, dass sich die Transaktionspreise im Thurgau in letzter Zeit eher stärker stiegen als der schweizerische Durchschnitt. Um solche Vergleiche zu ermöglichen, arbeitet er mit Donato Scognamiglio zusammen, der mit seinem Partner Philippe Sormani das Immobiliendienstleistungsunternehmen IAZI aufgebaut hat. IAZI erstellt seit Jahren Standort- und Immobilienmarktanalysen. Scognamiglio ist überzeugt: «Je transparenter der Markt, desto höher das Vertrauen.»

Solide Entwicklung

«Wir stellen eine solide Entwicklung fest und setzen auf unsere bankgeprüften Preise. Damit stellen wir sicher, dass die Finanzierungen auf dem ausgeschriebenen Preis tatsächlich gewährt werden.» Fleischmann betont, es sei nicht sinnvoll, Verkaufspreise zu hoch anzusetzen: «Das ist gerade in Zeiten wie diesen ein immer häufiger feststellbarer Fehler von Verkäufern.» Stattdessen setzt er auf eine realistische Ausgangslage des Preises. Danach könne mit dem sogenannten Marktpreisverfahren immer noch ein besserer Verkaufspreis erzielt werden: «Das ist abhängig vom Interesse an einer Liegenschaft – je grösser das Interesse, desto höher der Preis.»

Zinsen weiterhin tief

Ein Grund für die dynamische Entwicklung im Thurgau sind nebst der erfreulichen wirtschaftlichen Entwicklung in verschiedenen Branchen die weiterhin tiefen Hypothekarzinsen. Indes: Fleischmann gibt zu bedenken, dass sich viele Familien ein Haus nicht mehr leisten könnten. Grund: Sie können die in seinen Augen überhöhten Tragbarkeitsvorschriften der Banken nicht einhalten. Oftmals sei das geforderte Einkommen zu gering: «Viele können ein Haus nur kaufen, weil sie ein Erbe antreten konnten oder von einem Erbvorbezug profitierten. Das ist unbefriedigend.»

Zinsen und Amortisationen im Fokus

Fleischmann geht davon aus, dass der ganz sanfte Aufwärtstrend der Hypothekarzinsen weiter anhalten wird. Kurzfristig werde die Schweizerische Nationalbank ihre Zinsen nicht anpassen. Er rät aber Wohneigentümern, ihre Zinsstrategie mit Blick auf Zinssteigerungen im Auge zu behalten und empfiehlt, die Hypotheken zu amortisieren – denn: «Nicht nur die Zinsen steigen, früher oder später wird auch der Eigenmietwert fallen und die Abzugsfähigkeit der Zinsen bei den Steuern fällt dahin.»